Colonia ist so was von ausgebombt ....
mainvestor GmbH / Colonia Real Estate AG / Sonstiges
Veröffentlichung einer Corporate News, übermittelt durch die DGAP - ein
Unternehmen der EquityStory AG.
Geäußerte Meinungen und Aussagen geben nicht die Meinung des Herausgebers
wieder.
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'Zusätzliche Ergebnisbeiträge aus Werterhöhungen für 2008 nicht
ausgeschlossen'
– 'Auch für 2008 Neubewertungsgewinne möglich'
– 'Ohne Bewertungsgewinne lag bisherige Gewinnschätzung 2008 bei 28-30 Mio.
Euro; nun 20-25 Mio. Euro'
– 'Platzierung des Pflegeheimfonds startet im September'
– 'Ergebniseffekt Oaktree lässt sich durch neue Mandate auffangen'
– 'NAV Ende Juni 2008 bei 15,90 Euro'
– 'Gehe für die kommenden 5 Jahre von steigenden Mieten und
Immobilienpreisen in Deutschland aus'
10. September 2008 – Die Colonia Real Estate AG (WKN: 633800) ist eine der
führenden börsennotierten Immobilien-Investment und Asset-Management
Gruppen Deutschlands mit mehr als EUR 3 Mrd. betreutem Immobilienvermögen
(Assets under Management). Die Investmentsparte konzentriert sich auf drei
Anlageprofile: renditestarke Wohnimmobilienportfolios in Wachstumsregionen
für den Eigenbestand und opportunistische Co-Investments mit renommierten
Partnern sowohl für den Bereich Gewerbeimmobilien, als auch für den Bereich
Wohnimmobilien. Das rendite- und wertorientierte Asset Management der
Gruppe betreut komplexe, überregionale Immobilienportfolios, vorwiegend für
internationale Investoren. Die Sparte Fonds Management nutzt die
Marktkompetenz der Gruppe für die Strukturierung nachhaltig renditestarker
Themenfonds. Die Aktie der Colonia Real Estate AG notiert im Prime Standard
der Frankfurter Wertpapierbörse und ist im SDAX gelistet. mainvestor
Company Talk sprach mit dem CEO, Stephan Rind.
mainvestor: Herr Rind, die Colonia Real Estate AG hat vor kurzem ihre
Halbjahreszahlen veröffentlicht und ihre Planungen modifiziert. Die Börse
war geschockt, der Kurs brach ein. Was genau war los?
Stephan Rind: Wir haben im Halbjahr einen Verlust von 2 Millionen Euro
ausgewiesen. Allerdings haben wir im 2. Quartal einen Nachsteuergewinn von
8,1 Mio. Euro erwirtschaftet. Den Kapitalmarkt hat aber vor allem
verunsichert, dass wir eine Prognose für das Ergebnis nach Steuern im
Gesamtjahr in Höhe von 20 bis 25 Millionen Euro veröffentlicht haben…
mainvestor: Na ja, kein Wunder, die Prognose lautete vorher auf 72 bis 75
Millionen Euro. Das ist ja eine sehr drastische Korrektur.
Stephan Rind: Moment, wir haben die Struktur unserer Prognose verändert, um
dem schwer voraussehbaren Immobilienmarktumfeld Rechnung zu tragen. Unsere
vorherige Prognose, die Sie in der Höhe ganz richtig genannt haben, setzte
sich – von uns ganz deutlich gesagt – aus 28 bis 30 Millionen Cash-Gewinnen
und, was den Rest betrifft, aus Höherbewertungen unseres Immobilienbestands
nach IAS 40 zusammen.
Bei unserer neuen Prognose sagen wir, dass wir 20 bis
25 Millionen Cash-Gewinn erwirtschaften wollen und Höherbewertungen unseres
Immobilienbestandes nicht mehr in unserer Gewinnprognose für 2008
einbeziehen.
Damit haben wir unsere Erwartung bezüglich der
Cash-Gewinnkomponente nur leicht gesenkt. Zur anderen Gewinnkomponente, den
Höherbewertungen, treffen wir aktuell aus Vorsichtsgründen keine Aussage
für 2008.
mainvestor: Weil Sie davon ausgehen, dass es keine Höherbewertungen gibt?
So hat das zumindest der Kapitalmarkt interpretiert.
Stephan Rind: Höherbewertungen in unserem Immobilienbestands aufgrund
umfangreicher Modernisierungen und reduzierter Leerstände im Geschäftsjahr
2008 schliessen wir nach wie vor nicht aus. Man kann unsere neue Prognose
auch ausdrücken als '20-25 Mio. Euro plus X'. Bewertungsergebnisse im
aktuellen Marktumfeld vorherzusagen gleicht dem Lesen aus Kristallkugeln.
Mit der geänderten, deutlich transparenteren Prognosestruktur wollen wir
vor allem deutlich machen, dass beide Komponenten, nämlich die
Cash-Komponente und die Werterhöhung des Bestands nach IAS 40 derzeit
unterschiedliche Sichtbarkeitsgrade für uns haben.
mainvestor: Diese Botschaft ist so aber bislang am Markt offensichtlich
nicht angekommen.
Stephan Rind: Das ist eindeutig richtig. Ich muss dabei eingestehen, dass
wir uns bei der Formulierung unserer neuen Prognose nicht klar genug
ausgedrückt haben. Es kam nicht deutlich heraus, dass wir mit 20 bis 25
Millionen Euro den Cash-Anteil beschreiben und zusätzliche Ergebnisbeiträge
durch Werterhöhungen nach wie vor möglich sein werden. Die Umstellung der
Prognoseberechnung im laufenden Geschäftsjahr war ebenfalls nicht glücklich
und hat zu Fehlinterpretationen geführt. Das war ein klarer
Kommunikationsfehler.
mainvestor: Wieso rechnen Sie denn damit, dass der faire Wert des
Immobilienbestands von Colonia Real Estate sich erhöht und deshalb daraus
Gewinne erzielt werden. Der Markt ist schließlich nicht einfach?
Stephan Rind: Unser Modernisierungsprogramm der letzten 12 Monate von rund
55 Mio. EUR in rund einem Drittel unserer Wohnungsbestände hat die Qualität
unserer Bestände nachhaltig verbessert und führt bereits jetzt zu
deutlichen Mietsteigerungen. Auch wenn die Preise im Gesamtmarkt leicht
rückläufig sind, können wir dies über höhere Mieteinnahmen mehr als
kompensieren. Dies haben wir bereits im zweiten Halbjahr 2007 gezeigt.
Obwohl unsere unabhängigen Gutachter eine allgemeine Preiskorrektur von
rund 3% im Gesamtwohnungsmarkt berücksichtigt haben, lagen wir Ende
Dezember leicht über dem Juniwert. Ein um 26% reduzierter Leerstand bei
gleichzeitigem Anstieg der Durchschnittsmieten um 2,6% im letzten
Geschäftsjahr haben den Ausschlag gegeben. Wir haben daher gute Argumente,
warum unsere Bestände im Wert steigen. Bei Neueinkäufen haben wir da
ohnehin aktuell die Möglichkeit, günstig zu kaufen. Und dieser Tatsache
sind wir uns natürlich bewusst und handeln entsprechend.
mainvestor: Und der Bestand?
Stephan Rind: Unser Immobilienbestand steht mit 714 Euro pro Quadratmeter
günstig in der Bilanz. Es gibt Wettbewerber im Wohnungsbereich, die
bewerten fast 30 Prozent höher. Bei der aktuellen Marktkapitalisierung
liegt die Bewertung gar bei 545 Euro. Entscheidend ist aber vor allem, dass
wir in den ersten 6 Monaten 2008 massiv in unsere Wohnungen investiert
haben. Damit steigt deren Wert, das weiß auch jeder, der privat vielleicht
eine Mietwohnung oder ein Mehrfamilienhaus besitzt. Allein im 1. Halbjahr
2008 haben wir rund 35 Mio. Euro bei unseren Wohnungsbeständen für
energetische Maßnahmen investiert. Wir haben beispielsweise die
Wärmedämmung in einigen Beständen deutlich verbessert. Damit sinken für den
Mieter die Nebenkosten. Das macht unsere Wohnungen attraktiv und eröffnet
natürlich die Möglichkeit, dass wir auch bei den Mieten daran
partizipieren.
mainvestor: Können Sie da Zahlen nennen?
Stephan Rind: Wir haben die durchschnittliche Miete von 4,53 Euro pro
Quadratmeter zum Jahresanfang 2008 auf 4,62 Euro zur Jahresmitte
gesteigert. Unsere Zielgröße zum Jahresende liegt bei 4,72 Euro. Dies
entspricht einem Anstieg um über 4 Prozent. In den renovierten Wohnungen
stieg die Durchschnittsmiete sogar um 21,5% von EUR 4,65 je qm auf EUR 5,64
je qm. Hinzu kommt, dass wir die Leerstandsquote im 1. Halbjahr weiter
leicht senken konnten, auf 14,99 Prozent. Hier haben wir uns als Ziel 12,8
Prozent gesetzt. Dabei rechnen wir mit dem Renovierungseffekt im 2.
Halbjahr. Insgesamt haben sich übrigens unsere Mieteinnahmen im 1. Halbjahr
2008 um rund 23 Prozent auf 28,9 Mio. Euro erhöht.
mainvestor: Aber noch deutlich stärker sind die allgemeinen
Verwaltungskosten gestiegen.
Stephan Rind: Stimmt. Die Verwaltungskosten lagen im 1. Halbjahr 2008 bei
15,6 Mio. Euro nach 9,9 Mio. Euro in der ersten Hälfte des Vorjahres. Die
starke Erhöhung der Verwaltungskosten ist auf viele Sonder- und
Einmaleffekte zurückzuführen, wie z.B. 4 Mio. außerordentliche
Aufwendungen. So mussten wir für gewährte Aktienoptionen 1,6 Mio. Euro
verbuchen, obwohl diese einen Ausübungspreis deutlich über unserer
aktuellen Notierung haben. Einfach, weil die Volatilität gestiegen ist.
Zudem haben wir im Zusammenhang mit Refinanzierungen 2 Mio. Euro
aufgewendet. Das verschafft uns in den kommenden Jahren langfristige
Sicherheit. Für unseren Pflegeheimfonds haben wir 0,6 Mio. Euro als
vorlaufende Kosten verbucht. Viele Sondereffekte, aber mit den laufenden
Verwaltungskosten bin ich auch nicht ganz zufrieden. Daran werden wir
arbeiten und ein striktes Kostensenkungsprogramm umsetzen.
mainvestor: Sie haben den neuen Fonds im Bereich Pflegeheime ja bereits
angesprochen. Wie ist hier der aktuelle Sachstand?
Stephan Rind: Für den Pflegeheimfonds 'CareConcept I' sind die Vorarbeiten
abgeschlossen. Die Platzierung gemeinsam mit der HSH Nordbank hat letzte
Woche planmäßig begonnen. Es handelt sich dabei ja erstmals um einen
Publikumsfonds. Die unabhängige Ratingagentur Feri hat unseren Fonds
kürzlich als einzigen Pflegeheimfonds mit der Höchstnote ausgezeichnet. Wir
verzeichnen insbesondere aus dem Sparkassensektor hohes
Zeichnungsinteresse.
mainvestor: Dennoch, im 1. Halbjahr hat der Bereich Asset und
Fondsmanagement beim Ergebnis enttäuscht?
Stephan Rind: Hier hat sich die Finanzmarktkrise bemerkbar gemacht, weil
einfach die Transaktionstätigkeiten stark abgenommen haben. Dem konnten wir
uns auch nicht entziehen. Es zeichnet sich aber ab, dass der Markt im 2.
Halbjahr wieder etwas besser läuft. Wir sehen unseren Pflegeheimfonds gut
positioniert und im Asset Management sehen wir auch neue größere Mandate.
mainvestor: Christoph Wittkop ist aus dem Vorstand der Colonia Real Estate
AG ausgeschieden und konzentriert sich jetzt vollständig auf seine Rolle
als CEO der Asset Management Tochter CRE Resolution.
Stephan Rind: Wir haben gesehen, dass wir in diesem Bereich unsere Projekte
finalisieren müssen. Darauf konzentriert sich Christoph Wittkop jetzt. Und
ich weiß, dass dieser Bereich noch deutlich höhere Ergebnisbeiträge liefern
kann. Die Marktprognosen – wie auch wir selbst – sehen in dem Bereich AM
mehr Potential und von daher haben wir gemeinsam entschieden, dass es
effizienter ist, wenn sich Christoph Wittkop auf den Bereich Asset
Management fokussiert. Man darf nicht außer Acht lassen, dass die
Vorstandstätigkeit innerhalb der Konzermutter viele Kapazitäten bindet.
mainvestor: Sie haben am 2. September die Berufung eines neuen
Finanzvorstands und eines neuen Vorstands für den Bereich Immobilien
vermeldet. Was sind die Hintergründe?
Stephan Rind: Colonia Real Estate hat inzwischen eine Größe erreicht, die
es erforderlich macht, das Management breiter aufzustellen. Zu einem
Immobilienunternehmen gehört auch ein Immobilienvorstand. Mit Friedrich
Thiele haben wir nun auf dieser Position eine unternehmerisch denkende
Persönlichkeit, die unser Unternehmen bereits seit Anfang 2007 kennt und
seine Expertise unter Beweis gestellt hat. Er hat in den vergangenen 18
Monaten bereits erfolgreich das Bestandsmanagement aufgebaut und war für
die verschiedenen Joint Ventures mit unseren Asset Management Kunden
verantwortlich. Daher beinhaltet sein Ressort auch den ehemaligen Bereich
von Christoph Wittkop. Zugleich halte ich es für ein sehr positives
Zeichen, dass Top-Leute soviel Vertrauen in unser Unternehmen haben, dass
sie als Vorstand für die weitere Entwicklung noch mehr Verantwortung
übernehmen wollen.
mainvestor: Warum ist aber im Finanzressort ihr bisheriger CFO schon nach 5
Monaten wieder ausgeschieden?
Stephan Rind: Durch das krankheitsbedingte Ausscheiden unseres ehemaligen
CFO, Herrn Reichert, waren wir damals gezwungen, die Position des CFO
schnellstmöglich zu besetzen, und da Ingmar Schmitt schon als ehemaliges
Aufsichtsratsmitglied und Berater im Finanzressort der CRE AG tätig war,
lag es nahe, Herrn Schmitt als Interims CFO zu bestellen. Sein Vertrag war
ja von Anfang an nur bis Ende 2008 angelegt. An dieser Stelle vielen Dank
für die tatkräftige Unterstützung in den letzten 5 Monaten. Volker Lemke
war zu diesem Zeitpunkt noch zu sehr in unserer Tochter CRE Resolution
eingebunden. Wir haben mit Volker Lemke hier eine hervorragende,
langfristige Besetzung für die Position gefunden. Er hat sich mit Bravour
gegen zwei externe Kandidaten durchgesetzt. Seine Erfahrung als CFO eines
börsennotierten Immobilienunternehmens ist ein entscheidender Vorteil.
Zudem hat er die Colonia Real Estate AG in den vergangenen Quartalen
bereits durch seine Tätigkeit bei der CRE Resolution entscheidend mit
geprägt und kennt den Konzern bestens.
mainvestor: Sie haben mit Oaktree im Asset Management einen Kunden der
ersten Stunde mit 1,1 Milliarden Euro Volumen verloren, die Kooperation
läuft zum Jahresende aus.
Stephan Rind: Oaktree war für unsere Tochter im Asset Management der erste
ganz große Kunde. Wir haben deshalb damals Konditionen angeboten, die heute
nicht mehr dem Marktniveau entsprechen. Aufgrund der besonderen Bedeutung
für die Entwicklung von CRE Resolution bedaure ich, dass Oaktree aus
bekannten Gründen das Asset Management künftig selber macht. Ökonomisch war
damit allerdings im Asset Management lediglich ein Anteil von 8,4 Prozent
des wiederkehrenden Umsatzes unserer Tochter verbunden. Das werden wir
zeitnah gut ausgleichen können. So haben wir z.B. gerade von JPM ein
attraktives Asset Management Mandat über 150 Mio. Euro erhalten.
mainvestor: Die Zinsen für Finanzierungen sind gestiegen. Macht sich das
bei Ihren Ergebnissen bemerkbar?
Stephan Rind:
Wir haben unsere Finanzierungen zu rund 90% abgesichert, zu
durchschnittlich 4,8 Prozent bei einer Laufzeit von im Schnitt 6,7 Jahren.
Die Refinanzierung hat uns – wie erwähnt – im 1. Halbjahr 2008 einmalig
rund 2 Millionen Euro gekostet. Damit steigt die langfristige Sicherheit
deutlich und wir sind im Marktvergleich ohnehin sehr gut abgesichert.
mainvestor: Sie haben knapp 20.000 Wohnungen, was haben Sie weiter vor?
Stephan Rind: Zur Jahresmitte verfügten wir über 19.800 Wohnungen. Bis zum
Jahresende kann ich mir vorstellen, dass wir den Bestand auf 23.000
Wohnungen ausbauen. Auf der anderen Seite, Bestand alleine macht uns nicht
glücklich. Wenn sich Möglichkeiten für eine interessante Veräußerung
bieten, dann werden wir diese auch nutzen. Ertrag geht hier also vor der
reinen Wohnungszahl.
mainvestor:
Ihr Nettovermögenswert pro Aktie, NAV, liegt bei 15,90 Euro.
Ihre Aktie notiert derzeit bei rund 5,50 Euro. Sind Sie mit der Bewertung
zufrieden? 
Stephan Rind: Mit der Aktienentwicklung können wir natürlich nicht
zufrieden sein, Aber mit einer Bewertung bei rund einem Drittel des NAV und
einer zu erwartenden Dividendenrendite im zweistelligen Bereich zeigt sich
eben, dass die Anleger einfach derzeit unisono einen Bogen um
Immobilienwerte machen. Dies bietet natürlich Chancen für antizyklisch
handelnde Investoren.
Dass wir die Bewertung als günstig erachten, zeigt
sich auch an den Directors Dealings. So hat die Führungsmannschaft der
Colonia einschließlich meiner Person die Kurse der vergangen Monate zum
Kauf genutzt. Wir gehen davon aus, dass der Markt mittelfristig die enorme
Differenz zu dem Buchwert unseres Unternehmens erkennt und diese
Übertreibung ausgleicht.
mainvestor: Wie sehen Sie die Entwicklung der Immobilienmärkte in den
kommenden Jahren?
Stephan Rind: Ich bin für den deutschen Markt für die kommenden Jahre
optimistisch. Wir haben hierzulande anders als in anderen Ländern keine
Preisübertreibungen gesehen. Ich denke deshalb, dass wir in den nächsten 5
Jahren steigende Mieten und Wohnungspreise sehen werden. Und es ist fast
schon banal, darauf hinzuweisen, dass Immobilien als Assetklasse in Zeiten
steigender Inflation besonders gut da stehen.
mainvestor: Vielen Dank, Herr Rind.
Dieses Dokument stellt weder ein Angebot noch eine Einladung zur Zeichnung
oder zum Kauf eines Wertpapiers dar, noch bilden diese Dokument oder darin
enthaltene Informationen eine Grundlage für eine vertragliche oder
anderweitige Verpflichtung irgendeiner Art. Vor einer Wertpapierdisposition
wenden Sie sich bitte an Ihren Bankberater oder Vermögensverwalter. Die in
diesem Interview geäußerten Meinungen und Aussagen geben nicht die Meinung
der mainvestor GmbH wieder. Die mainvestor GmbH unterhält
Geschäftsbeziehungen mit dem Unternehmen.
10.09.2008 Finanznachrichten übermittelt durch die DGAP
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Sprache: Deutsch
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Internet: -
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