Beschränkt wirksame Regulierung
Verlagerung statt Ende des Immobilienbooms
Der Boom am Schweizer Eigenheimmarkt nimmt kein Ende. Gewisse Regionen und Segmente kühlen sich zwar ab, aber die Nachfrage scheint sich eher zu verlagern als nachzulassen.
Andrea Martel
Knapp zwei Wochen vor der Publikation des jährlichen Finanzstabilitätsberichts der Schweizerischen Nationalbank (SNB) ist deutlich zu spüren, dass die Entwicklungen am Schweizer Wohnimmobilien- und Hypothekarmarkt die Währungshüter weiterhin beunruhigen.
SNB-Präsident Thomas Jordan kritisierte unlängst in einem Interview, dass das Hypothekarvolumen immer noch zu rasch wachse, mit einer entsprechend preistreibenden Wirkung bei den Immobilien.
Zudem werde ein «recht beachtlicher» Anteil der Hypotheken an Personen vergeben, die an der Grenze ihrer finanziellen Möglichkeiten seien und bei geringen Preis- oder Zinsänderungen in Probleme gerieten. Dies sei ein grosses Risiko.
Daten contra Wahrnehmung
Gibt es tatsächlich noch keine Anzeichen für eine Beruhigung am Hypothekar- und am Eigenheimmarkt? Lassen die Banken die Bildung eines «Subprime-Segments» zu, indem sie Hypotheken an Personen vergeben, die sich diese eigentlich gar nicht leisten könnten? Haben die steten Warnungen der SNB, die Mitte letzten Jahres eingeführte Selbstregulierung der Banken, die revidierte Eigenmittelverordnung und der im März ausgelöste, bis im Herbst zu implementierende antizyklische Kapitalpuffer nichts bewirkt?
Wie die Daten der SNB zeigen, haben die Hypothekarforderungen aller Banken im März (dies die jüngsten Daten) um 0,4% und im gesamten ersten Quartal um 1% zugenommen.
Dabei waren die Grossbanken mit einem Quartalsplus von 0,7% etwas zurückhaltender bei der Vergabe als beispielsweise die Kantonalbanken (+1,1%) oder die in dieser Hinsicht besonders unter Beobachtung stehenden Raiffeisenbanken (+1,3%). Würde die Entwicklung anhalten, dann wäre im Gesamtjahr mit einer Ausdehnung des Hypotheken-Portefeuilles aller Banken um gut 4% zu rechnen. Dies wäre in der Tat deutlich mehr als die erwartete Zunahme des Bruttoinlandprodukts, die von der SNB immer wieder als Massstab genannt wird, aber es entspräche einer Abschwächung gegenüber 2012 und 2011, als die Volumen um 5,7% bzw. 5,3% zulegten.
(NZZ-Infografik / fce.)
Bei den Immobilienpreisen hingegen ist von einer Abschwächung noch nichts zu sehen. Nachdem es Ende 2012 noch den Anschein gemacht hatte, als ob der Preistrend bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern langsam abflachen würde, zeigten die Indizes im ersten Quartal 2013 wieder steil nach oben (vgl. Grafik), und dies in allen Marktsegmenten. Immobilienfachleute sind allerdings etwas konsterniert ab diesen Werten, denn sie erleben seit einigen Monaten eine andere Realität. Immer häufiger ist von schwierigeren und längeren Verkaufsverhandlungen die Rede, von vorsichtigeren Käufern und von einem Ende des «anything goes» bei den Preisen.
Institutionelle Investoren erzählen, auf ihrem Schreibtisch landeten vermehrt Angebote von Promotoren zum Kauf von Wohnbauprojekten – weil Banken diese angesichts nicht erreichter Vorverkaufsquoten nicht mehr finanzieren wollen.
Speziell im obersten Preissegment hält die Nachfrage mit dem teilweise stark ausgeweiteten Angebot nicht mehr Schritt. Statistisch spiegelt sich dies zwar noch nicht in den Preisen, aber in leicht höheren Angebotsquoten und teilweise längeren Insertionsdauern (vgl. Grafik). Es könnte also durchaus sein, dass die stark gestiegenen Preisindizes im ersten Quartal nicht mehr ganz repräsentativ sind für die tatsächliche Lage.
Unpräzise Vorwürfe
Schwierig einzuschätzen ist die Stichhaltigkeit der Kritik, die Banken vergäben (zu) viele Hypotheken an Personen, die bei fallenden Preisen oder höheren Zinsen in Schwierigkeiten gerieten. So basiert die Kritik der SNB auf einer vierteljährlichen Umfrage bei den Banken, deren Resultate sie nicht öffentlich macht. Aus einer Rede von SNB-Vizepräsident Jean-Pierre Danthine vom April sind gerade einmal zwei Zahlen bekannt, auf die sich die obenerwähnte Aussage von Jordan stützen könnte.
In einer Fussnote des Referats heisst es, gemäss der letzten Umfrage werde bei ungefähr 20% der neuen Hypotheken die Belehnungsgrenze von 80% überschritten
und in 40% der Fälle überstiegen die kalkulatorischen Kosten der Hypothek (bei einem Zins von 5%) einen Drittel des Einkommens des Hypothekarnehmers. 
Vergleicht man diese Werte mit jenen aus dem letzten SNB-Finanzstabilitätsbericht vom Juni 2012, scheint sich an der Kreditvergabepolitik der Banken nichts geändert zu haben, denn auch dort ist von 20% bzw. 40% die Rede. Aber diese Zahlen sagen per se wenig aus: Wie stark wird beispielsweise die Belehnungsgrenze überschritten? Welche Sicherheiten verlangen die Banken von den Kunden, bevor sie solche «Exceptions to Policy»-Verträge eingehen? Auch die Art der gewählten Hypothek spielt eine Rolle: Kunden, die die heutigen tiefen Zinsen auf zehn Jahre anbinden, sind relativ lange gegenüber Zinsänderungsrisiken immun.
Hinzu kommt, dass die Banken in ihrer Selbstregulierung einen anderen Weg gewählt haben, um Hauskäufer davor zu schützen, sich finanziell zu übernehmen. Die Belehnungshöhe und die Tragbarkeit sind dabei auch wichtig, aber im Kern geht es darum, zu verhindern, dass Wohnungen ausschliesslich mit Geldern finanziert werden, die eigentlich bereits für die Altersvorsorge auf die Seite gelegt wurden. Seit dem 1. Juli vergangenen Jahres dürfen Hypothekarkunden deshalb nicht mehr unbeschränkt Vorsorgegelder einsetzen, sondern müssen 10% sogenannt «hartes» Eigenkapital einbringen.
Diese Verschärfung der Vergabekriterien ist nach Ansicht der Credit Suisse im Markt bereits spürbar. Die Immobilienökonomen der Bank haben festgestellt, dass sich das Preiswachstum aus den bisherigen «Hot Spots» Zürich und Genf in die Regionen hinaus verschiebt – beispielsweise in die Ostschweiz und ins Mittelland. Es sei gut vorstellbar, dass die strengeren Eigenmittelvorschriften dazu geführt hätten, dass Kaufinteressierte in zentrumsfernere Regionen ausweichen müssten. Diese Regionen verfügen über verhältnismässig mehr Bauland, weshalb die Baulandpreise und entsprechend die Immobilienpreise tiefer liegen.
Attraktives Schuldenmachen
Wenn jedoch eine verschärfte Kreditvergabepolitik der Banken nur dazu führt, dass die Leute auf etwas günstigere, schlechter gelegene Liegenschaften ausweichen, dann zeigt dies gleichzeitig die Grenzen dieser Art von Regulierung. Der Boom hört dadurch nicht auf – er verlagert sich einfach, von den teuren Zentren in die noch nicht so teure Peripherie. Ein Ende findet dieser Trend erst, wenn entweder alle Haushalte, die es sich grundsätzlich leisten können (oder wollen), Wohneigentum haben, was bei der nach wie vor eher niedrigen Wohneigentumsquote der Schweiz nicht so rasch der Fall sein dürfte, oder wenn die Zinsen steigen.
Denn solange die Zinsen niedrig bleiben, bleibt es attraktiv, sich zu verschulden, um Wohneigentum zu erwerben. Die laufenden Wohnkosten einer neuen Standard-Eigentumswohnung (Hypothekarzinskosten einer 5-jährigen Hypothek inklusive Unterhalt von 1% des Kaufpreises) liegen gemäss den Berechnungen der CS mittlerweile noch bei 17 000 Fr. Mitte 2008 hatten sie noch knapp 28 000 Fr. betragen. Damit liegt der jährliche finanzielle Aufwand einer Eigentumswohnung für einen Neuerwerber im Schnitt nicht einmal mehr halb so hoch wie die Jahresmiete einer vergleichbaren Wohnung.
der in das Konsortium einsteigen könnte und vor allem den Einkaufskomplex organisieren soll. 
(bei Gesetzgebung damals schon eine falsche Entscheidung)
